Post Covid-19, le confinement a définitivement banalisé le télétravail et la distanciation sociale engendre une désertion partielle des bureaux. Alors qu’un bail commercial reste engageant sur la durée pour les deux parties, les entreprises sont plus que jamais à la recherche de souplesse : à court terme, pour faire face à la récession, et à moyen terme, pour être mieux préparées à l’éventualité d’une nouvelle crise. Le bail à la demande (Bail as a Service) constitue-t-il une solution à cette nouvelle problématique ?

Les usages changent : Un exemple d'un nouvel espace de travail.

Flexibilité du bail commercial et maîtrise des coûts, les conséquences de la crise

Dans le contexte actuel, les entreprises ont du mal à prendre des décisions concernant la réorganisation de leur immobilier tertiaire. Pour les propriétaires, l’objectif est de facturer autre chose que des m2. Pour les utilisateurs, il s’agit d’avoir des espaces plus flexibles au sein de leur portefeuille. Le principe du coworking apporte une réponse intéressante, et le nomadisme pourrait devenir un nouveau mode de travail.
En effet, le télétravail ne se pratique pas uniquement de chez soi, mais dans une multitude d’espaces pouvant s’apparenter au monde du travail. Quels changements se dessinent alors pour l’immobilier tertiaire ?

En ce moment, la pression sur les directions immobilières est à son comble. Leur but premier est de réduire temporairement les coûts en négociant des reports de loyer et de nouvelles franchises. A l’avenir cependant, une transformation plus radicale s’impose.

Les entreprises vont devoir réduire leurs frais immobiliers et donc reconsidérer leur besoin en termes d’espace. Il faudra alors travailler sur la flexibilité du bail commercial. Il s’agit de proposer des solutions moins contraignantes et d’optimiser l’empreinte immobilière tout en conservant la qualité des prestations, pour garantir des conditions de travail optimales.

La généralisation du travail multi-lieux

Le bureau est voué à devenir une plateforme collaborative. Pas 100% du temps, car le lien social et la culture d’entreprise ne doivent pas en pâtir ! Pourtant, c’est un fait : la flexibilité a connu une croissance foudroyante depuis 10 ans et la crise du Covid-19 représente la plus grande expérience de flexibilité de tous les temps !

Aujourd’hui, les collaborateurs sont à la recherche de moins de temps de trajet, d’une meilleure productivité et d’un meilleur équilibre entre vie privée et vie professionnelle. D’autre part, la diversification des espaces de travail présente un avantage significatif pour l’entreprise et 45% d’entre elles l’utilisent pour réduire leurs coûts immobiliers.

L’entreprise de demain sera donc multi-lieux, une évolution déjà bien engagée puisque la tendance est à la croissance de lieux de travail alternatifs en périphérie, à la réduction de surface au profit d’autres lieux tiers et au home office. On assiste aussi à l’émergence de coworking dans les lobbies d’immeubles ou de net spacing. L’organisation des entreprises est remise en cause ; les sièges sociaux traditionnels et réseaux physiques de bureaux sont contraints d’évoluer pour laisser place à une part croissante de formes hybrides de travail. Mais la flexibilité du m2 coûte-t-elle plus cher ?

Pas nécessairement.

Pour rentabiliser cette transition, il suffit de s’appuyer sur de nouvelles technologies permettant d’optimiser l’occupation et l’exploitation, mais aussi d’acquérir de meilleures connaissances des immeubles par la numérisation (précision des annonces, données de trafic, estimateurs des loyers…). Les bureaux qui restent vides coûtent cher et la flexibilité est la voie vertueuse. Si cette option coûte plus cher au m2, elle est plus efficace, car l’entreprise ne consomme que l’espace dont elle a besoin. Les espaces collaboratifs flexibles constituent également une opportunité de développement : plus besoin de déménager lorsque l’entreprise s’agrandit !

L’arrivée du bail à la demande signe-t-elle la mort du bail commercial classique ?

Ce n’est pas le bail commercial 3-6-9 qui est en jeu, mais bien l’utilisation de l’immobilier par les investisseurs. Dans cette optique, le propriétaire des murs devient un prestataire de services et cherche alors à fidéliser le client. Il s’agit donc de travailler sur la valorisation des immeubles en proposant des services additionnels.

Cela peut être la monétisation de la qualité de vie créée dans un immeuble, valorisant les marques qui offrent le meilleur contexte de travail, ou simplement proposer des bureaux équipés avec mobilier, informatique, ménage, gardiennage, wifi, impressions, catering, événements… On peut aussi miser sur la valeur ajoutée du partage d’espace avec autres entreprises. Tous les scénarios sont envisageables et la créativité est de mise pour se démarquer de la concurrence.

Reste encore à convaincre les banques et experts en valorisation. Ils restent en effet circonspects sur ce type d’investissement, face au problème de la volatilité et par manque de visibilité sur les flux. Si, aujourd’hui, une grande partie du parc immobilier reste conventionnel, on estime qu’environ 30% des surfaces pourraient devenir flexibles d’ici 2030.

Le bail à la demande, ou BaaS (Bail as a Service) est donc bien LE sujet de demain. Le secteur n’avait jusqu’alors pas vraiment bénéficié du bond numérique, mais il est évident que les questions de flexibilité des locaux passeront par la digitalisation de l’immobilier professionnel ainsi que par une nouvelle façon de travailler.

Pour aller plus loin

C’est l’objet d’un excellent webinaire de juin 2020, intitulé : « BaaS : vers le Bail as a Service? », organisé par La FoncièreNumérique, l’ESSEC Business School, Business Immo et la RICS. Gael Thomas, Directeur de Rédaction de Business Immo, y interrogeait Gilles Allard, Directeur Immobilier du groupe Engie, Giles Batman, Directeur du Développement Europe Continentale pour IGW, et Olivier Estève, Directeur général délégué Covivio. Nous vous avons proposé ici la synthèse SNAPKEY de leurs interventions. N’hésitez pas à consulter le replay du webinaire !